Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты
недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут
выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной
регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости
без государственной регистрации перехода к нему права собственности на
земельный участок (Определение Верховного Суда Российской Федерации №
303-ЭС15-13807).
Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа
недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором
расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных
(выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на
объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок. При этом
презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость
земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.
Компания (арендодатель) и общество (арендатор)
заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в
соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве
собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся
у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того,
договором быии предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды
оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать
его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и ст. 35 ЗК
РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты
недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для
оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.
Впоследствии компания приобретала в собственность
данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды
путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.
Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной
стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется
от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в
арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права
собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они
расположены. Общество также указывало на то, что при заключении договора
стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре,
включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты
недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не
имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.
В свою очередь, компания предъявила обществу встречный
иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком,
обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести
изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не
платит за пользование спорным земельным участком.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд
первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по
внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен. Суд также
отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты
недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они
расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер
арендной платы по договору.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда
первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования общества о
регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости
и удовлетворил иск в этой части, отказав при этом в удовлетворении требования о
регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок. Суд
исходил из того, что общество надлежащим образом исполнило обязательство по
уплате арендных (выкупных) платежей, но в размер выкупной стоимости не была
включена стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора
аренды арендодатель не являлся его собственником и не мог им распоряжаться. Суд
также указал, что общество после приобретения права собственности на объекты
недвижимости будет вправе потребовать от компании заключить с ним договор
купли-продажи спорного земельного участка по правилам ст. 445 ГК РФ.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного
Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, постановления суда
апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, направила дело на новое
рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ
принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов
недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе
земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными
законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права
собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику
земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или
сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием
или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу,
проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных
в данной норме.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 24 марта 2005 г .
№ 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства” разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на
отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или
отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости,
если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат
одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае
принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они
расположены, одному лицу в обороте объекты недвижимости и участок выступают
совместно.
Поскольку на момент внесения последнего выкупного
платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены
объекты недвижимости, и она приобрела соответствующие полномочия по
распоряжению этим участком, у арендатора появилось право требовать от
арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права
собственности на спорное имущество.
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору
продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно
с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на
земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее
использования. В случае, когда продавец является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается
право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и
необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Для применения указанных норм не имеет значения то
обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа
арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату
выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.
Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа
приняли ошибочное, противоречащее требованиям приведенных норм права решение о
государственной регистрации перехода к обществу только права собственности на
объекты недвижимости без земельного участка.
Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность
обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны
преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным
участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав
на него к арендатору.
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем
цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на
земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом
соответствующей части земельного участка или права на нее.
Суды, сделав вывод о том, что установленная договором
выкупная стоимость не включает цену подлежащего передаче арендатору земельного
участка, в нарушение требований ст. 71 АПК РФ не исследовали, предусмотрено ли
договором условие о необходимости после приобретения арендодателем права
собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить
отдельно от объектов недвижимости выкупную стоимость земельного участка, не
установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных
объектов.